Жилье - моё!

или

Пресловутый «квартирный вопрос»

Обладание жильем – одни из основных потребностей современного человека. Не случайно «квартирный вопрос» является больным для очень многих наших сограждан. А самые горячие и эмоциональные споры могут возникнуть в ситуации, когда конфликт возник вокруг права собственность на жилье.

Сухая теория…

Иск о признании права собственности может подаваться в двух случаях. В первом истец желает подтвердить принадлежность права собственности, возникшего ранее. Таким иском право собственности защищается, но не создается. Во втором случае право собственности создается решением суда. К примеру, это признание судом права собственности на самовольное строение. В любом случае, когда речь идет о жилье, переход прав на него обусловлен необходимостью строгого соблюдения установленных процедур. В том числе важно помнить, что право собственности регистрируется в установленном законодательстве порядке, запись о правах на недвижимое имущество заносится в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). По сути дела законодателем устанавливается презумпция права собственности за лицом, которое указано в ЕГРП в качестве собственника. Однако бывают случаи, когда законное право собственности оспаривается. Подобное дело недавно рассматривалось в Верховном суде Республики Адыгея в апелляционной инстанции.

.. и жизненная практика

Вопросы, касающиеся прав на жилье, – не те, которые можно пускать на самотек, ведь это может закончиться судебной тяжбой, исход которой трудно предрешить. В этом на личном опыте убедилась жительница нашей республики. Про это дело «СА» рассказали в Верховном суде РА.

Женщина обратилась в суд с требованиями признать тетю своего покойного мужа прекратившей право собственности на данные дом и землю ввиду, якобы, отказа от прав на них. Несколько лет до этого ответчица, имеющая в собственности домовладение и земельный участок, разрешила им вселиться в это жилье. Затем истица с мужем произвели масштабные строительные и отделочные работы, по сути дела построили новый дом, площадь которого увеличилась почти в пять раз по отношению к тому, что было изначально. После этого семья жила в новом доме, оплачивала коммунальные платежи, налоги – производя все действия, свидетельствующие о том, что они являются единственными владельцами жилья. Однако на самом деле права собственности на него у них не возникло.

- При регистрации нового дома все документы были оформлены на прежнюю собственницу домовладения – тетю мужа заявительницы. Якобы при этом была договоренность, что это делается с последующим переоформлением права собственности на племянника – фактического владельца дома. Однако после смерти племянника та отказалась менять документы. Истица – жена умершего - посчитала, что ответчица действует недобросовестно и нарушает ранее достигнутые договоренности о порядке оформления документов о собственности. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и признал за ней право собственности на дом и земельный участок, - рассказали «СА» в объединенной пресс-службе судов РА. – Однако но на этом дело не закончилось. Недовольная решением сторона подала апелляционную жалобу в Верховный суд Адыгеи, прося решение суда первой инстанции отменить в связи с его незаконностью и необоснованностью. Проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам согласилась с такой позицией - из материалов дела следовало, что ответчица является собственником домовладения и земельного участка. Истица не предоставила доказательств отчуждения или отказа от права собственности на них, также как и доказательств, подтверждающих «договоренности» по поводу порядка перехода права собственности на объекты недвижимости.

Апелляционная инстанция указала и на, то, что хотя истица несла затраты на содержание дома, это не влечет автоматически за собой переход права собственности: подобное основание перехода права собственности законом не предусмотрено. Не было и доказательство совершения ответчицей действий, которые бы свидетельствовали о намерениях передать кому-либо принадлежащие ей дом и земельный участок. Наоборот, она зарегистрировала право собственности на это имущество.

- В связи с установлением факта принадлежности дома и земельного участка ответчице, который не отказывался от своей собственности, исковые требования истицы о признании за ней права собственности на спорное имущество не подлежали удовлетворению. Исходя из этого, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея отменила решение суда первой инстанции о признании права собственности на объекты недвижимости за истицей и приняла новое - об отказе в удовлетворении требований, - резюмировали в пресс-службе.

КСТАТИ

По общему правилу, любое жилое помещение, будь то квартира или дом с земельным участком, отнесено к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит обязательной государственной регистрации. При этом не имеет никакого значения форма приобретения такого имущества – покупка, получение в дар, приватизация или обмен. Для перехода права собственности в любом случае необходимо заключить письменный договор, а затем зарегистрировать право собственности в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полученное официальное свидетельство о праве собственности станет железным аргументом, подтверждающим, что вы являетесь собственником.

Дмитрий Кизянов.

В суд – за правдой

Конституционное право на жилище относится к основным правам человека. Это право заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях. Помимо этого речь идет о предоставлении жилья из государственного, муниципального и других фондов малоимущим, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении их жилищных условий. Также не удивительно, что со спорами относительно прав на жилье - по вопросам приватизации, выселения, о наследовании недвижимого имущества, признании права собственности на объекты недвижимости и другими требованиями – судам приходится сталкиваться достаточно часто.

Сначала построим – потом узаконим

Многие судебные дела касаются признания права собственности на самовольную постройку. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. По закону лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, в собственности или владении которого находится земельный участок, где она осуществлена.

Согласитесь – ситуация, когда люди строят дом на своем участке без согласования с органами архитектуры и градостроительства достаточно типичная. И законодатель предусмотрел для такого случая возможность легализовать построенное. Однако надо помнить, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан…

Выселяем «мертвых душ»

Еще один достаточно типичный случай в практике судов – человек покупает квартиру, а прежний собственник или иные лица не намерены сниматься с регистрации, а то и вовсе – не желают выезжать. Также возможна ситуация, когда человек формально зарегистрирован в квартире, однако место нахождения его не известно. Определено подобное положение дел не благоприятно для собственника. Начать хотя бы с того, что его могут обязать оплачивать коммунальные услуги и за себя и за «мертвых душ». И в таких случаях решать вопросы предстоит также в судебном порядке. Подобных примеров в практике Майкопского городского суда немало.

- Жительница республиканского центра обратилась в суд с иском о выселении граждан, которые продали ей квартиру, освободили ее, однако не снялись с регистрационного учета, - рассказывает про один такой случай пресс-секретарь суда Илья Каримов. – При рассмотрении дела было установлено, что в соответствии с договором купли-продажи продавец ответчики были обязаны в течение десяти дней сняться с регистрационного учета, однако не выполнили это требование.

Здесь все достаточно ясно. Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. А согласно Закону РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах РФ» снятие с регистрационного учета по месту жительства производится в случае изменения места жительства. Принимая во внимание указанные положения закона, суд посчитал возможным снять ответчиков с регистрационного учета. Кроме того, их обязали возместить истице все расходы по делу.

Ипотека: сложный вопрос…

Более сложная категория дел касается вопросов ипотеки. Фабула здесь также традиционна – люди взяли квартиру в ипотеку, но не рассчитали свои реальные возможности по выплате кредита. А в случае просрочки по платежам кредитор может вполне обоснованно потребовать досрочного погашения долга. Законом установлен минимум имущества, которое не могут изъять у заемщика. Не будут изымать, например, жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение — как раз жилье, являющееся предметом ипотеки. Случаи выселения людей из жилья в этом случае, к сожалению, также есть.

Хотя значительно больше примеров того, как суд помогал гражданам – сиротам, ветеранам, представителям иных социально незащищенных слоев населения – реализовать право на жилье, предоставление которого предусмотрено законом, однако при этом возникали проволочки.

Дмитрий Кизянов

при содействии пресс-службы Майкопского городского суда